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Guide pour une exploitation maîtrisée des bâtiments

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Les missions relatives à l'intégration des objectifs d'exploitation future

Rédacteur : Olivier JOFFRIN

Prendre en compte l’exploitation-maintenance d’un bâtiment dès sa conception permet d’anticiper et d’optimiser son utilisation future, mais également de réduire son coût d’exploitation.
De ce fait, guider et assister les concepteurs et les constructeurs devient nécessaire compte tenu de la complexité générale des projets (contraintes règlementaires, éventail de plus en plus large dans le choix des possibles matériaux disponibles et des solutions techniques envisageables).

L’accompagnement par un AMO-AMU/Conseil spécialisé lors de ces étapes nous semble donc primordial pour optimiser le fonctionnement et l’exploitation future de l’ouvrage (confort, sécurité et bien-être des occupants, disponibilité des services rendus par les installations techniques, pérennité du bâtiment, performance des équipements, …).
Nos réflexions peuvent porter notamment sur des éléments liés à l’accessibilité, l’entretien, la fiabilité et la disponibilité.

Il s’agit de regarder le projet du point de vue du futur exploitant et ainsi de :

  • Proposer aux maîtres d’oeuvre des adaptations dans la conception afin de faciliter la future exploitation,

  • Transmettre aux exploitants le savoir des concepteurs et constructeurs en créant des documents facilitant la compréhension du fonctionnement du bâtiment,

  • Définir et préparer les conditions de maintenance par des cahiers des charges ou des spécifications à destination des futurs exploitants,

  • Anticiper et estimer les différentes composantes du coût d’exploitation.

Phases

Prestations à fournir par le prestataire en charge de la mission

Hypothèses à fournir par la maîtrise d’ouvrage ou son représentant

Conseils AIOC

Programmation

Définir les objectifs d’exploitation maintenance :

  • Fiabilité et disponibilité de fonctionnement
  • Durabilité des ouvrages et des équipements
  • Standardisation des équipements
  • Maintenabilité : accès, sécurité, locaux techniques
  • Conditions d’intervention futures (de travail)
  • Conditions de nettoyage

⇒ Prendre en compte les exigences identifiées dans les usages, chartes existantes
⇒ Définir les critères de jugement permettant d’apprécier les futurs projets

LIVRABLE : Notice d’exploitation maintenance V0

  • Formalisation des objectifs et des attentes en termes de
    fonctionnement du bâtiment (maintenance, exploitation, services aux occupants)

  • Formalisation des objectifs et des attentes en termes d’interventions
    futures sur les équipements (en situations nominales et situations
    dégradées) et en termes d’usage pour les occupants

Faire intervenir un AMOAMU/Conseil simultanément au choix du programmiste ou à défaut 2 mois avant le lancement de la consultation de Maîtrise d’oeuvre.


N.B : La ou les missions complémentaires qui pourront être confiées à un AMO-AMU/Conseil sont exposées dans ce guide

Concours

  1. Analyse de la prise en compte des exigences d’exploitation maintenance
  2. Vérification de la faisabilité de l’exploitation et de la maintenance : démontabilité, conditions d’accès, conditions de travail et d’usages
  3. Analyse qualitative par vérification de la cohérence des futurs coûts d’exploitation

LIVRABLE : Notice d’exploitation maintenance V1

Demander une note sur les méthodes et moyens mis en place par la MOE garantissant la prise en compte des aspects d’exploitation maintenance dans la conception.

Attention à ne pas exiger de données chiffrées sur les coûts d’exploitation-maintenance en phase Esquisse.

Conception

  1. Exigences sur contenus des DOE et DUEM
  2. Analyse critique du projet au regard de l’exploitation-maintenance future
  3. Estimation du budget annuel d’exploitation-maintenance (installations techniques et prestations de service)
  4. Recommandation sur la formation et le suivi des futurs intervenants sur les installations

LIVRABLE : Notices d’exploitation maintenance niveaux APS/APD/PRO/DCE

Pour une analyse plus fine le MOU devra privilégier une approche en coût global (cf § X.X) permettant de comparer différentes solutions dès l’APS.

Demander des simulations de situations caractéristiques sensibles d’intervention sur les équipements ou usages.

Réalisation

⇒ Examen des fiches techniques des matériels et matériaux proposés en regard des conditions d’entretien et de remplacement (disponibilité pièces détachées, durée de vie, facilité d’entretien…)
⇒ Vérification sur plans puis sur place de l’accessibilité et de la maintenabilité des équipements techniques
⇒ Préparation du DUEM
⇒ Définition de la future organisation d’exploitation-maintenance (cf § X.X)
⇒ Préparation des contrats de maintenance et consultation

LIVRABLE : Projet d’organisation de l’exploitation-maintenance ; DUEM ; contrats d’exploitation-maintenance.

Consulter 4 mois avant la fin du chantier les prestataires d’exploitation maintenance.

Réception

Prise en main du bâtiment

⇒ Vérification de la réalisation de la mise au point des installations
techniques
⇒ Vérification des conditions d’intervention et d’usages
⇒ Gestion des fiches de parfait achèvement
⇒ Mise en place d’un tableau de suivi du bâtiment : énergie, maintenance, exigences
⇒ Mise en place du plan de travaux sur 30 ans qui sera réactualisé tous les 5 ans.

LIVRABLE : tableaux de bords de pilotage de l’énergie et de la maintenance, plan pluriannuel de travaux.