Guide pour une exploitation maîtrisée des bâtiments

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Les missions relatives à la définition et la mise en place de marchés/contrats de performance (CPE, MGP)

Le marché global de performance est l’un des outils dont dispose un propriétaire pour améliorer dans le temps les performances énergétiques de son patrimoine bâti.
Un marché global de performance (MGP) associe l'exploitation ou la maintenance à la réalisation ou à la conception-réalisation de prestations afin de remplir des objectifs chiffrés de performance définis notamment en termes de niveau d'activité, de qualité de service, d'efficacité énergétique ou d'incidence écologique. Il comporte des engagements de performance mesurables.
Ainsi, le propriétaire d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments passe un contrat avec une société de services énergétiques qui s’engage à améliorer les performances énergétiques en mettant en oeuvre une série d’actions résultant d’une phase d’études, de réalisation et d’exploitation afin d’assurer le maintien des engagements de performance sur une durée déterminée.
Au même titre qu’un contrat d’exploitation classique avec intéressement aux économies d’énergie, un bonus est accordé lorsque les performances sont meilleures, et, a contrario, une pénalité est appliquée si les performances sont inférieures à celles garanties.

On distingue 2 types de MGP :

le propriétaire prend en charge les investissements (en marché public on parle de « marché de performance énergétique »),
le propriétaire n’a pas la capacité d’engager les investissements et les fait prendre en charge par un tiers (en marché public on parle de « contrat de partenariat énergétique »).

Les prestations décrites dans le tableau ci-après sont, de manière générale, réalisées sur un patrimoine immobilier existant (un seul bâtiment ou un ensemble de bâtiments), donc en phase Exploitation.
Néanmoins, la définition et la mise en place de MGP peut également intervenir dans le cadre de projets immobiliers neufs, auquel cas, l’AMO/Conseil pourra intervenir à compter de la phase Conception du bâtiment.

Exploitation : Phases

Prestations à fournir par le prestataire en charge de la mission

Hypothèses à fournir par la maîtrise d’ouvrage ou son représentant

Conseils AIOC

État des lieux et études de l’existant

Étude documentaire de l’existant

Visite du/des site(s) pour prises de connaissance (gestion technique et fonctionnelle, bâti, équipements techniques)

Analyse des usages et des conforts hygrothermiques

Audit énergétique préliminaire avec définition des actions et programmes d’actions préconisées.

Analyse de la répartition des risques (techniques, financiers, organisationnels)

Rédaction d’un rapport d’État des Lieux

LIVRABLES :
Tableau de bord du ou des bâtiments audités
Audit énergétique préliminaire
Rapport d’analyse de la répartition des risques
Rapport d’État des Lieux.

Liasse documentaire (études et/ou audit, contrat/marché en cours, métrés et surfaces, consommations…)
Accès au(x) site(s)
Disponibilités des équipes techniques/moyens généraux du MOU

Faire intervenir un AMO/Conseil à minima 1 an avant le terme du
contrat/marché de services pour faciliter et optimiser la préparation
du futur MGP.

La mise en oeuvre d’un MGP implique, de la part du MOU, une grande disponibilité pour cadrer et suivre le MGP. Il est conseiller de
désigner un chef de projet MGP disposant de fonctions
transversales.

Définition et périmètre du projet de MGP et du préprogramme fonctionnel

Détermination des caractéristiques essentielles du contrat (périmètre, niveau de service attendu, objectif d’amélioration minimum de la performance énergétique garanti, consommation de référence, coût prévisionnel du MGP, durée optimale…)
Impact du MGP sur le marché d’exploitation existant

Examen du montage juridique et financier de la procédure de passation du MGP

Caractéristiques du Plan de Mesures et Vérifications à mettre en place selon le protocole de l’IPMVP (International Performance Measurement and Verification Protocol)

Calendrier prévisionnel de mise en oeuvre du MGP

LIVRABLES :
Préprogramme fonctionnel

Faire intervenir un AMO/Conseil à minima 1 an avant le terme du
contrat/marché de services pour faciliter et optimiser la préparation
du futur MGP.

La mise en oeuvre d’un MGP implique, de la part du MOU, une grande disponibilité pour cadrer et suivre le MGP. Il est conseiller de
désigner un chef de projet MGP disposant de fonctions
transversales.

Assistance à la rédaction des pièces du DCE et au lancement et conduite de la procédure de passation du MGP

Rédaction de l’ensemble des pièces du DCE (Programme fonctionnel, CCAP, critères de sélection, annexes)

LIVRABLES : le DCE

Accompagnement des services techniques/moyens généraux (pièces techniques et financières) et des services des marchés/achats du MOU (pièces administratives et juridiques)

Réaliser régulièrement des points d’étapes sous forme de groupe de travail pour présenter et échanger de manière constructive sur les pré-livrables

Analyse des offres

Participation au dialogue (1 ou plusieurs tours) et assistance à la sélection de la meilleure offre

Rédaction d’un rapport d’analyse des offres

Accompagnement à l’attribution du contrat/marché

Mise au point du MGP

LIVRABLES :
Rapport d’analyse des offres (initial, intermédiaire, final)
MGP

Accompagnement des services techniques/moyens généraux (validation rapport d’analyse) et des services des marchés/achats du MOU (analyse des candidatures, pièces relatives à l’attribution)

Réaliser régulièrement des points d’étapes sous forme de groupe de travail pour présenter et échanger de manière constructive sur les pré-livrables

Démarrage du marché/ contrat

Réunion de démarrage et accompagnement à la passation entrant/sortant

Contrôle de la prise en charge du périmètre par le prestataire entrant et rédaction du PV de prise en charge

LIVRABLES :
PV contradictoire de prise en charge

Accès au site

Disponibilités des équipes techniques/moyens généraux du MOU

Prévoir un tuilage entrant/sortant avant le terme du précédent marché/contrat pour favoriser la passation et optimiser le démarrage du futur marché/contrat

Assistance à la réalisation et à la réception des travaux

Réunion de démarrage et accompagnement à la passation entrant/sortant

Contrôle de la prise en charge du périmètre par le prestataire entrant et rédaction du PV de prise en charge

LIVRABLES :
Comptes rendus de réunions de suivi des travaux
Rapport d’assistance à la réception des travaux

Accès au site

Disponibilités des équipes techniques/moyens généraux du MOU

S’assurer de la bonne mise en service des installations.
L’AMO/Conseil peut accompagner le MOU dans cette étape via une mission de Commissionnement

Assistance au suivi du MGP

Réunion du MGP (trimestrielle la 1ère année, annuelle à partir de la 2ème année)

Assistance au MOU dans l’évaluation des performances

Bilan de la performance énergétique

Suivi des mesures correctivesAnalyse des propositions s’amélioration correctives du titulaire du MGP

Examen des demandes du titulaire du MGP en terme d’évolutions techniques, financières et /ou juridiques

LIVRABLES :
Rapports trimestriels puis annuels avec suivi des consommations, des performances et des indicateurs de résultats

Accès au site

Disponibilités des équipes techniques/moyens généraux du MOU